乌鲁木齐观园路附近买房，有升值空间吗？

堵死你，都到东山公墓了

还没青湖开发区好

肯定没有，一文不值。

投资你可以选择长沙，成都，同比你可以看看增长率和易租率…乌鲁木齐刚需可以，投资算了吧

不怎么样，那是一个窝子，进出不方便。房价已经很高了。

买房子主要是看自己的需求，是投资还是自住，观园路那个位置投资目前没有什么价值，

房子是拿来住的，不是用来炒的！

在边疆地区租房是最佳选择

2008年买的观园路附近的房，2010年装修好，至今没能正常入住。修路，修路，修路！没完没了，公交线路少布局不合理通车不正常。观园路～温泉东路～高尔夫路～青年路一直不能通车，上班，孩子上学都要绕道水磨沟公园那里，多走大概3-4公里路不说经常堵车。很不方便但愿明年通车以后交通方便！！！！

自住可以，别投资，低价买也可以，不过周边有大学城，也适合投资，但投资属性不大。

有个屁的升职空间，首先你要搞清楚那一片全是公务员小区，商品房卖一万，公务员小区卖六七千，不过不能过户有一定风险，但是会搞乱市场价格，所以买房一定远离公务员小区，否则受影响

投个毛资！好地段多了去，堵不死你等着睢！有本事把乌市人口再增加8O万。给你十年！天山区沙区卖房的有多少？

客观的说观园路有很大的发展前景，从小学到大学齐备，宜居环境，交通便利，价格目前合理且不高。

观园路片区，是水区规划的三个片区（新区）之一，其他有红光山（会展）片区、河马泉新区，因为我自己就有一套房子在观园路片区（水墨嘉苑），2014年买的，首付15万，到2016年，房价基本在3000多到4000，这一片区从2017年开始，突然涨价了，一下就飙升到6000左右，到目前，观园路片区的房价在6100元到6500元，整体来说，跟乌鲁木齐其他地方相比，房价偏低（连白鸟湖等片区的房价都比它高），观园路房价不高，主要是克南二期没有修好，加上基础设施还没有起来，一旦今年通车，BRT5号线开通到这里，房价会所有上升。

河马泉新区

未来观园路片区有没有升值空间？有，但有一定的局限性。我先说下升值空间的优势：

1、大学资源。主要是师范大学温泉校区、天山学院的带动，以及附近新疆大学（直线距离2公里，正在修建的秋实路连接）。

2、附近规划的比较成熟，从托斯卡纳到水墨嘉苑，再一路向东，整个片区目前基本发展的比较成熟，大家如果实地考察一下，会发现这一片区规划的还不错，不管是道路，还是楼房之间，整体还不错。

3、正在修建的道路资源。主要是克南二期，即将完工，一直延伸到葛家沟，在水磨沟村就可以下高架，是非常方便，特别是在南湖周边上班的，一脚油门，就到家，大概就十几分钟时间，以及南北向的秋实路，可以直达河马泉新区和石人沟。

而且，我前几天专门去考察了一下，克南二期高架路马上就要通了，一旦上下通车，是非常方便的。

4、交通资源。目前开通了104路、8路等多趟公交车，据说BRT5号线也将延伸到这里（这种可能性非常大，毕竟这条线两头都是公务员小区（骑马山和和水区公务员小区）。而且，秋实路一段修通，可以连接河马泉，还能直通石人沟，东可以去葛家沟，进入达坂城、石人沟；西可以走温泉东路、克南二期进入水区非常方便；南可以走观园路、大学路，进入东大梁再进入天山区；北可以走秋实路进入河马泉新区，再从华光街东延进入八道湾片区等。

6、地理位置还不错，去葛家沟和石人沟的必经之路。

7、河马泉新区建设一定程度上带动观园路片区发展。这种获利虽然有一定的局限性（主要是被棋盘山挡住），但现场走访你会发现，河马泉新区东部核心区新疆大学，与观园路片区只有不到2公里，中间一条穿越棋盘山的秋实路（正在修建）把两个片区有效连接起来，能有一定的优势，且目前政府的目的也是想把两个片区（新区）连接起来，不然，也不会花那么大代价去穿山越岭地修建秋实路了（约一公里）。（下图）

8、其他局部教育资源。河马泉新区里面的13中分校是否会辐射观园路？不得而知，但目前观园路确实已经投用了乌鲁木齐市第23幼儿园和乌鲁木齐市第四十一小学（水区综合实力第二）分校，其他一些学校也在建设中。

9、大量公务员小区存在，能够利用有效的人脉资源，推动其进一步发展。不用说，在交通、教育方面，其利用手头和人脉关系，一定会把最好的资源，尽最大努力优化和引进。

10、空气质量不错。这里跟西山等风口上、河马泉新区煤矿地带略有不同，就是空气质量比较好，生存环境略好。

11、形成了比较多的大型居住小区，如水墨嘉苑（水区公务员小区）、市公务员小区，各大学住宅楼、卡斯托纳、歌林小镇、天山牧歌、天使城等。

不足：

1、河马泉新区的辐射力度不足，它吃肉，观园路片区能喝点汤就不错了。

2、山脉限制发展。观园路除了东西走向没有山外，南北都是山，限制其发展和延伸，特别是棋盘山，严重限制和河马泉连成一片。

3、没有好的教育资源。虽然目前有幼儿园、小学等学校，但不是名校。

4、观园路片区没有大型城市综合体和医院等，生活购物不方便。

5、没有支柱性产业，难以带动经济和片区发展。

6、没有大型的居住休闲娱乐空间，如公园、购物、看电影等。

观园路片区

7、政府大力发展河马泉新区，必然没有精力、财力物力再去推动观园路片区发展。

总之，观园路片区有一定的发展空间，房价有一定的升值空间，如如今的6000左右，三年后预计八九千，但差不多就此到头了，所以，如果是居住，还行，如果是投资，则需要小心谨慎，不可盲从。

3200的集资房

观园路是个死胡同，基本没啥扩充的余地，投资还是开发区好的点

已经从09年住到现在，也没见啥起色，只是还喘着气呢

观园路片区位于水磨沟区，西临水磨沟风景区，东临葛家沟片区，距离市区约5公里，距离水墨天山石人沟景区约15公里，西有东二环，东有东绕城高速。目前建成的有师范大学新校区，天山职业技术学院，市公务员小区（轩和居），水区公务员小区（水墨嘉苑），天使之城小区，东洵紫金苑，百商托斯卡纳小区等，另外还有歌林四合院，歌林小镇等别墅区。另外还有一所小学即将建成，计划2019年8月招生，一所中学在建中。观园路片区目前可能是949交通广播曝光率最高的地方了，就是因为超级堵车！原因是2017年开建的克南高架东延二期项目又开工了，目前该项目正在日夜加紧施工，预计10月建成通车，目前公共交通只有34路和8路公交车，由于片区内及周边小区住户日益增多，私家车加公交车加工程车导致交通极其拥堵！观园路以北的河马泉新区也是干的热火朝天，医科大学和新疆大学将落户于此，据市政府规划局公布的河马泉新区规划最新消息，地铁4号线将由西北向东南贯穿河马泉新区，并将终点站设在观园路师范大学和歌林小镇附近，相信将来高架建成和地铁修通会使该片区交通方便不少。由于地理位置得天独厚，周边拥有水磨沟风景区，雪莲山风景区，石人沟风景区，博格达峰群山近在眼前，环境，空气质量应该都是乌鲁木齐最好的，总体来说，观园路片区规划定位并非商业聚集地，而是以科教，宜居为主的片区！综上，观园路片区目前房价并不高，很适合居住购买，但如果想要买来投资，这就要看楼市的大环境了，仅供参考

东风快弟，追求真实。班门弄斧，敬请关注。

乌鲁木齐观园路片区，属于水磨沟区，在乌鲁木齐的东侧近郊，与天山区交界。观园路片区的建设已经有五六年，近一二年明显加快了速度。更早些时候，新疆师范大学、新疆天山职业学院已经建成，学生进驻。

观园路附近东靠石人沟风景区，草木植被覆盖率较高，空气优于市区，夏天比市区低个3、4度。从居住角度讲，观园路是不错，离市区不太远，居住环境好。

今年来，观园路附近房产开发突飞猛进，热闹非凡。较早的歌林小镇别墅、百商托斯卡纳小区，后面的天使之城、弘州•江山紫郡、广汇的颐景庭院等等，最扎眼的莫过于乌鲁木齐的公务员小区：轩和苑，分ABCD四个区，耸立于观园路片区中央。还有传说中的自治区省级干部别墅区。

据媒体报道，观园路片区近期规划很多，主要如下：

1、随着乌鲁木齐安居工程和城市规划改造工程的实施，水磨沟区将打造千亿级会展型现代服务业产业集群。

2、水磨沟区将打造为原生态特色风景区，集人文景观、自然景观、生态景观、旅游宜居的综合生态景观群。

3、克南高架将东延至观园路葛家沟，与东绕城高速相连，打通了克南高架东行与东二环的通行。

4、水磨沟区棋盘山（观园路旁）建造投资800多万的荒山改造公园，营造绿色生态。公园配套设施齐全，奇异树木花草凉亭齐全，为周边居民和游客提供优美宜居宜游环境。

5、在水磨沟区要建造乌鲁木齐第一个庭院田园风格的文化旅游中心，提供旅游餐饮、戏曲演艺、商务洽谈、文博展览等文化时尚街区。

6、观园路大学城的建设拉开了水磨沟区教育强区的序幕，目前23中等8座中小学院校字确定落户大学城。水磨沟区观园路片区将成为全学段覆盖区。

去年，政府突然又宣布在观园路片区边上又要新建河马泉新区，主要是新疆大学、新疆医科大学新校区为核心。

这样的话，观园路片区就定位于居住、教育、文化聚集区，是非常适合居住的。

至于升值空间，观园路片区不是很大，主要不是商业繁华区，交通边缘化，没有大的单位企业。观园路片区唯一升值空间的期望寄托在，将来是否会迁一座重点初中、小学过去。