为什么国家不禁止开发商卖期房？

国内地产开发模式有3个特征：1.资金占用大：通常，开发商要在从政府拍下土地后较短时间内支付全部地价，这是一笔巨大的资金占用（常常数亿人民币元），而且通常由于房地产本身的周期属性，资金成本也非常高昂；2.开发周期长：以30层左右的高层为例，假设买地到开工的前期规划等需要6个月，地下室及主体施工需要1年，装修等后期需要再6个月，等到能交付最少也是2年了，这还不考虑销售、回款本身还会持续至少6个月；整体下来快则2年半，慢则五六年3.金融工具少：相比美国等，国内地产的金融化程度差距非常之大，尤其在商业物业上；开发商除了在建造过程中再做些开发贷以外，只能通过尽早销售来尽快回笼现金这3个特征是互相关联的：因为金融工具少所以初始资金占用就很大，占用大就更耗不起开发周期长，而最终结果也导致金融监管机构认为地产风险较大进一步限制了金融工具，所以说三者互相关联。相比之下，在一些发达的房地产市场，金融工具完善使得初始资金和后续再融资压力较小，非政府垄断的供地市场也使得开发商有更多谈判余地和更好的付款条件。简单说，不预售，开发商就赚不到什么钱；赚不到钱，就很少有人愿意干地产开发；于是，人民群众就缺少房子住，房价迅速上升，政府收不到土地的钱，大家都不开心。。。以国内的情况来看，取消预售制度之后很快就会有地产商用“众筹”“购卡”等方式变相进行预售，最终变得更难监管。如果不预售，最大的风险，就是很少有人愿意干开发。如果一定要有人愿意干，那就必须有能力解决上述问题，比如：1.有极强的政府公关能力，能够拖延支付地价、支付工程款2.有能力快速开发，一天盖3层，3个月盖出来一个小区。

不是说不禁止，而是不能急于求成。

实际上现在很多城市都开始注意到期房问题了，比如前段时间海南就出台了政策规定，以后开发商拿到的土地在都要现房出售！这就是说其实政府已经注意到期房存在的问题了，现房销售会慢慢成为楼市主流销售方式。

那么为什么不能在短期内全部禁止期房销售呢？原因很简单，因为房地产行业实在是太庞大了，一刀切会引起巨大的负面影响。

具体来看，因为在过去的很长一段时间里，开发商在盖房子的时候都习惯了“空手套白狼”，往往在房子还没盖好的时候就把房子卖出去了，然后用购房者的钱来盖房子，自己根本就没有足够的资金来支撑开发。所以一旦全面取消期房制度的话，那么现在市场上的大部分在开发的项目都会因为没有资金而破产，到时候楼盘很有可能会成为烂尾楼，吃亏的还是普通购房者。

所以不可能一下子就要求所有开发商都停止期房销售，必须要慢慢推进，比如对期房销售的要求越来越高，以前可能是打个地基就能卖了，但现在必须要把房子封顶才能卖，这样一步步提高期房销售的要求，最后等到开发商都适应了这个节奏之后，就能全面实行现房销售制度了。

其实不只是期房销售问题，在房价问题上也一样，虽然大家都想要房价跌倒一个很低的水平，但因为房价关系这种行业，不可能短期内出现下跌，只能靠时间慢慢磨，这样最后房价才能回归合理。

自从买了房子感觉每天过得更担心吊胆了，害怕被公司辞退，房贷断供；害怕碰到黑心开发商，携款潜逃，房子变成烂尾楼；害怕房子质量不过关、延期交房……真是各种担心啊！如今海亮九玺的业主已经进行了三次维权，有两次都下着雨，还有一次业主还被打伤了。维权不仅耗费我们的时间和精力，目前收到的效果也是微忽其微！

想想，自己之所以有这些顾虑都是因为自己买的是期房，如果自己买的不是期房的话也不会出现这么多问题！

其实买房的时候也不是没考虑过买二手的现房，但是二手房的价格不仅高，还不能贷款。一次性付款哪来那么多钱啊！我觉得限购政策应该改一下，如果是首套房买二手房的话，国家应该给予一定的贷款优惠。

还有就是不再允许开发商卖期房，期房的风险太大了，虽然说期房比现房要，但是买房也要耗费家里两代人的心血，甚至还要借钱。一旦房子出了什么问题，那一家人的日子都不好过。天天维权也会造成社会的不安定、不和谐！总之我觉得卖期房是弊大于。

开发商只要五证齐全有预售许可证国家是支持开发商卖期房的

有助于开发商资金回笼

期房预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋，能看到的往往只是一片光秃秃的土地。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

现房与期房的定义，只是一个交房时间的问题，国土局现行规定是开发商建房封顶之后可以申请预售证出售房屋，因为外墙体和走道，电梯，花园绿化等基础建设还未完成，一般会约定有一个缓冲的交房时间(1-2年不等)，此类房屋定义为“期房”，一首房的卖房期持续很长时间的，一两年的都有，可能到后期卖的房屋可以买过来立刻交房给到买家，所以对于买家其实没有多少影响，开发商的营销策略各有不同，可能对外的销售口径有区别而已。

风险问题

1、根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物，许多开发商将户型平面图做的简单而模糊，使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。

2、对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况，这些都会给消费者造成巨大的损失。

3、市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后，因为市场因素的作用，房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。

4、根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，购买期房之后，如果还有贷款没还清，需要再次转让房屋的，需要征得银行的同意。

影响

中国商品房预售有别于其他国家和地区的特征是：商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。这种做法形成的特定历史背景是商品房建设融资渠道不畅。预售融资带来了四方面的问题：削弱了宏观调控能力，不利于保护消费者利益，存在较大的风险隐患，不利于提高房地产开发企业的竞争力

已经开始有的地方禁止了，期房的危害太大了，国家已经注意到了那一块。

简单来讲，这里面涉及到2个概念，一个是房产预售，另外对应就是房产现售。无论哪种销售制度，当下只要存在，即是合理。

什么是房产预售？

通俗的讲，就是房子正在盖，达到当地规定的预售条件，取得预售许可证之后，就允许开发商销售，即所谓的期房。这么做的好处是显而易见的，有利于开发商快速回流资金，进而有利于行业快速发展。故此，在我国房改初期，就确立了房产预售制度，一直延续至今。

不过，在快速发展的过程中，预售制度也饱受争议，主要问题出在行业大环境变化时，部分小开发商不守规矩，漠视法律法规，违规操作，严重侵害了购房者的利益，所以，随着行业发展逐渐成熟，房产现售制度也提上日程。

什么是房产现售？

房产现售，与预售对应，即开发商开发的房产达到交付条件之后，才允许正式销售。此种方式在我国部分城市已经开始试运行。开发商在拿地的时候，土地的出让条件中，规定的很清楚，该地块开发的房子，需要现房销售。

现房销售，对开发商的资金实力要求极高，开发商一般会相对谨慎拿地。从购房者的角度来讲，现房的好处也是显而易见的。即买即住，不用担心开发商跑路等等。既然有利于消费者，为何没有全面开展，并禁止房屋预售呢？

现房发售的弊端也是同时存在的，并行实行，逐渐过渡至现房销售可行的

当下现房发售的弊端是什么？就是会出现新房供应量短期内严重不足，导致一定时期内，供小于求，反而可能会引起房价上涨。这一点，在某些现房发售的城市，已经出现了苗头。

新房的开发周期短则2年，如果市场都是现房发售，那粗略的看，2年内没有新房可以销售，那市场上仅存的新房期房，可就是香饽饽了，想不涨价都难。本来现房发售是为了购房者考虑，结果因为狼多肉少的原因，也再不排除人为的炒作，所以很容易市场出现剧烈波动，从房价维稳的导向看，这是不允许出现的结果。

所以，在一定的市场，一定的时期内，现房发售是可以的，但并不适宜全面推广，甚至禁止预售。考虑到行业的发展趋势，参考发达国家行业的发展水平看，现房发售肯定是大势所趋，不过，这需要时间，并且是得一步步来的。

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